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房价持续上涨,房贷风险值得警惕

主持人:记者杨光明

特邀嘉宾:郭天勇,中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授

刘晓忠,北京普莱诺经济研究院原研究员

深圳发展银行住房与消费信贷部总经理刘波

据央行最新发布的《中国货币政策执行报告》显示,今年上半年,商业银行抵押贷款继续快速下降。

其中,家庭消费贷款比年初减少3800亿元探索住房按揭贷款,比上年同期增加3699亿元。全年主要用于购房的家庭消费贷款比上月增加3206亿元。同时,国家发改委、统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格环比下降7.1%。六月。经过多次下跌、调整、再跌、再调整,各地楼价调控陷入两难。随着高层楼市和新监管新政策出台的可能性,商业银行住房贷款,尤其是仍被视为优质资产的住房按揭贷款,将产生怎样的影响?如何重新评估住房按揭贷款的潜在风险?记者邀请多位专家就这一热点问题进行深入分析。

记者:对于房价持续上涨、建行贷款过快下降,您怎么看?如何评估当前商业银行贷款面临的市场环境?

郭天勇:在我国的经济生活中,住房不仅是一种商品,也是一种投资产品。房价的持续​​上涨,不仅是住房市场供需失衡的诱因,也是流动性短缺背景下住房投资需求激增的影响。因此,从商品的角度来看,现阶段我国住房市场的需求不足一定会反映在房价的下跌上;从资产来看,房价的下跌进一步增加了房价继续下跌的预期,投资需求也将扩大。结果,它也将拉低房价。

银行贷款的快速下降取决于供求关系。就需求而言,住房贷款需求是一种衍生需求,它始于对住房的需求。因此,可以说,建行贷款的快速下降是巨大的住房需求的必然结果。供给的主要原因如下:一、个人贷款是中国农业银行的优质资产,不良资产率低于1%。不仅如此,抵押贷款的利润也远低于其他抵押贷款。 二、个人住房抵押贷款规模越大,银行风险资产总价值越小。巴塞尔协议规定,以完全居住用途的房地产为抵押的抵押贷款的风险权重为50%,而其他类型的固定资产和房地产的风险权重为100%。 三、2005年底,最高人民法院颁布的《人民法院强制执行抵押贷款条例》,被认为是贷款市场的一个转折点。 《条例》早就规定了抵押,即使是业主和家庭成员生活必需的住宅,仍然可以拍卖、出售或偿还。 四、实现银行资产转换,降低房地产开发抵押贷款不良率。

记者:住房抵押贷款仍被视为优质资产。您认为住房按揭贷款的质量与楼市水平的关系是什么?房价等资产价格的持续上涨,会对住房按揭贷款质量产生哪些影响?

刘波:只能说风险管理良好的住房抵押贷款是建行的优质资产。我们还没有真正经历过楼市快速增长导致抵押品价值不足的情况。因此,国外建设银行尚未对住房抵押贷款的风险管理水平进行测试。随着房价持续上涨,抵押贷款的风险已经被隐藏,就像日本的次级抵押贷款在2006年之前非常好一样。然而,自2006年以来,美国的房地产价格开始下降。事实上,他们只增加了 5% 到 10%。占贷款总额四分之一的次级贷款市场已经崩溃。虽然房价下跌并不是唯一的原因。奖励。

房价的持续​​上涨给建行带来了虚幻的外表,也让建行无法真正专注于贷款风险管理。这是对住房按揭贷款质量影响最大的地方。

刘晓忠:房贷是否是优质资产,不能以房产本身的属性来判断。这是一个动态的、相对的概念。当然,房贷本身具备优质资产的基础和条件,但有两个前提:一是自住消费型;其次,虽然是自住和消费,但房价也必须控制在合理的房价收入比,否则房价过低带来的违约风险和市场风险将难以避免。

当前贷款市场混杂着大量的投资和投资模式需求,房价收入比也高不可攀。此外,目前正处于利率变动等敏感时期。当这些激励叠加在一起时,抵押风险自然就会出现。

目前,银行放贷的风险和隐患一方面集中在房贷和建筑房贷的发展上,另一方面则集中在信贷方面。风险不会是单一的,而是由市场风险、价格风险、违约风险和利率上升带来的利率风险所产生的综合风险。

记者:个人住房按揭贷款的快速下降一直是商业银行近年来业务发展的亮点。但在翻新贷款产品中,银行的贷款创新是否实现了“风险可控”?

郭天勇:银行的贷款创新远非可控。以下风险尚未在商业银行高级风险管理框架内得到论证和化解。一是新的道德风险尚未解决。一方面,新房贷的推出确实给借款人带来了方便和便宜,另一方面也促使一些还款能力不够的人加入借款人的行列,带来了风险。 CCB 的逆向选择。 一旦这部分人的收入状况恶化,银行将很难按时收回抵押贷款。

其次,一旦楼价下跌,理性违约问题将更加严重。当前,我国正处于经济高速增长时期。房地产市场过热,房价步步上涨。随着各项宏观调控措施的实施和解决群众住房问题的各项措施的落实,房价将大幅上涨。当房屋价值高于抵押贷款时,不排除部分借款人会选择违约。在这种情况下,即使建行处置了抵押品,也未能阻止恶性资产损失。

同样,壁垒后移的风险可能会带来巨大的损失。目前,不少商业银行仍信奉楼市只会跌不会涨的神话。尤其是《人民法院关于按揭房屋​​实施的规定》出台后,在实践中往往不重视贷款人的第一还贷来源。并且更加注意抵押品是否与抵押金额相称。这将风险门槛的保护从贷前转移到贷后。贷后风险能否得到控制,很大程度上依赖于抵押物较高的现金回收率,而现金回收率取决于房屋抵押物的市场价值。如果楼价大幅下跌,银行难免会亏本。 .

记者:目前有观点认为,我国新的个人住房按揭贷款政策存在制度缺陷,主要是根据交易价格来确定按揭贷款的价值,将房地产开发商的风险和责任转移给了房地产开发商。建行,也为此做出了贡献。房地产市场的过热和高房价,让建行在不知不觉中成为了压低房价的力量。您如何看待这个问题?

郭天勇:这个观点需要辩证的看待。一方面,按揭贷款确实给了购房者更高的购买力,导致潜在需求的变现,在一定程度上可能导致楼价暴涨;另一方面,市场经济不可避免地要根据交易价格来确定抵押贷款的价值。选择的不是新的按揭贷款政策,而是房地产市场本身和高房价。将市场过热归咎于抵押贷款制度是不公平的。

刘晓忠:我觉得问题不在于交易价格是否用于确定抵押贷款的价值。现在建行很难找到一个不仅仅是交易价格的第二个价格参考体系。其实这也是建行风险管理的一部分。

对于建行而言,如果您认为当前楼价偏高,可以提高首付比例,加强对客户信息真实性和风险承受能力的初步审核,或者提高贷款利率以降低或规避风险。

记者:从国际上看,证券化是化解贷款风险的有效手段。然而,我国贷款证券化的探索基本处于停滞阶段。在当前形势下,是否应该推动贷款证券化的探索?近期法国次贷危机对我国商业银行有何借鉴意义?

刘波:证券化可以在一定程度上化解建行的贷款风险,但不能化解整个贷款体系的风险和投资者的风险。目前大家都觉得贷款是优质资产。此外,目前的房地产抵押可转债在市场上也没有很好的价格。自然,各家建设银行没有动力将它们证券化。不过,这家小型建设银行似乎愿意因为资金问题。由于大建行具备实施证券化的能力,现阶段可行的模式是大建行竞标多家中小银行的抵押贷款,然后将其证券化。外国建设银行和抵押贷款公司并不都从事证券化。

美国次贷危机给我们银行业的最大教训应该是,每个人所做的不一定是对的。我的意思是,很多外国建筑公司争抢市场,争相放宽个人贷款新政策和审批标准。美国所有的子行业不都一起出问题了吗?在我看来,中资银行的风险控制水平仍远低于日本次级贷款机构,审批也宽松得多。相当一部分抵押贷款是基于不可否认或虚假的收入文件。因此,可以说,我们的贷款夹杂着“中国式”的次级贷款,并非微不足道。

记者:近日探索住房按揭贷款,监管部门对贷款风险进行了全面预警。商业银行应采取哪些措施防范贷款风险?

郭天勇:一方面,关注借款人的信用状况,认真审核借款人的还贷能力(资金)和还贷意愿(信用),严格控制借款人的入息。通过严格的贷前调查和审查。另一方面,由于住房按揭贷款期限较长,即使是最彻底、最及时的审查也未能准确预测借款人信用状况的变化。因此,建行也必须寻求获得抵押品以确保自身利益。 具体包括以下几个方面:

坚持放贷前严格审查。这是控制风险的第一步。审查有两个关键点。首先是审查借款人的收入和信用状况。二是审查抵押房地产的价值和产权。

抵押担保和贷款保险有待进一步建设。可以增加住房抵押贷款的违约损失,从而保护贷款人的权益。

积极探索住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化的实质是将住房贷款在二级市场上出售,从资产负债表中剔除,从而也转移了与抵押有关的各种风险。

还需要探索利用金融衍生品保值。利率的波动会给建行带来不可估量的损失。降低利率风险的一种方法是使用金融衍生工具进行对冲。

借助抵押贷款重组。当借款人偿还贷款有困难时,可以通过抵押重组来防止违约。房贷重组的方式有很多,比如提高利率、自然增加利息、延长还款期等。

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