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住房抵押贷款市场的创新

创新是外资建设银行改善住房抵押贷款市场竞争环境的有效途径。但目前受宏观新政出台力度不够、微观条件不成熟等严重制约。本文基于住房抵押贷款的法律原则探索住房按揭贷款,系统分析住房抵押贷款市场存在的问题,提出创新思路和创新风险,并以招商银行为例明确现阶段的创新路径。住房抵押贷款本质上是一种非典型的产权担保形式,现在法律、行政法规将其视为抵押。我国住房按揭贷款的种类虽然没有七种按揭贷款那么多,但由于按揭方式基本固化,市场同质化、技术支持不足的现象更为严重。如果监管部门不给予更多的修身政策,同时监管不创新,将导致:一方面,外资建设银行的生存空间将逐渐缩小;另一方面,监管滞后,金融市场将呈现无序竞争状态。因此,创新是大势所趋。在本文中,笔者挖掘国内外最新的市场动态,结合所学和实践经验提出创新思路:一是完善和改革现有体制,摒弃这些不适合经济发展的规律。 二是建立合规合规的风险文化;三是在保证监管的前提下实现脱媒经营;四是加快利率市场化进程,完善利率定价机制。五是重构农行内部流程,提高市场反应能力和风险控制能力。六是在新政范围内创新金融产品。同时,考虑到创新带来的风险,笔者详细阐述了创新的政策风险、流动性风险、操作风险和监管风险,并阐述了如何识别、评估和监控风险。部分生成完整的结构。

为了使本文更具实用性,笔者最后以招商银行住房按揭贷款的操作为例进行了实证分析。近两年,招行加大产品开发力度,在机制、组织架构、内部流程等方面进行了一些有益的尝试,探索在风险可控的情况下快速发展的住房按揭贷款市场。关键词:住房按揭贷款,按揭产品,按揭创新,按揭(金融)制度二摘要创新有效途径国内银行改善个人住房按揭贷款环境竞争,但宏观政策不成熟微观条件不足。以个人住房按揭贷款为基础,分析个人住房按揭贷款市场存在的问题,提出例如招商银行,提出个人住房按揭贷款非典型担保形式的实质权利,对其进行了规定。虽然七种是相对固定的。不同银行销售相同的金融产品差别很大。监管可以给更多的宽松政策管理,vivo-sphere国内银行的日子一天天过去。由于监管,金融市场秩序。所以创新大趋势。文本,作者在外部挖掘新的发展。据作者提出创新。首先,监管要完善监管,摒弃那些能够适应经济发展的。二是建立一定的风险文化,三是实现金融联合监管。第四,利率要快接市场 固定价格要第五,银行内部流程要控制风险。第六,创新金融产品,同时思考政策、流动性、代理监管应有的创新,笔者讨论了其区分监管,故整体结构以上内容。作者:招商银行 招商银行近年加强开发产品。多措并举,构架个人住房按揭贷款拓展良好。关键词:个人住房抵押贷款,抵押产品抵押创新,抵押(金融)体系三 引言 11.1 提出的问题和研究意义 1 1.1.1 提出的问题 1 1.1.2 研究的意义2 1.2 国内外研究现状 2 1.2.1 国外学者研究现状与趋势 2 1.2. 2 国内学者研究现状与趋势 3 1.3 目的与内容研究内容 5 1.3.1 研究目的 5 1.3.2 研究主要内容 5 商品房按揭贷款市场概况 72.1 住房按揭贷款的理论基础 7 2.1.1 住房贷款分类及法律特征: 7 2.1.2 抵押法律关系内容 8 2.2 住房贷款发展历程 8 2.2.1 第一阶段:初级阶段( 1978年至1993年2.2.2 第二阶段:推进阶段(1994年至1997年2.2.3) 第三阶段:快速发展阶段(1998年至2005年2.2.4 第四阶段:竞争激烈(2006年及以后) 10 2.3 中国住房抵押贷款类型 1 0 2.3.1 一手住房抵押贷款 10 2.3.2 第二一手住房按揭贷款 11 2.3.3 直接来宾住房按揭贷款 12 2.3.4 加贷住房按揭 12 2.3.5 再贷款住房按揭 12 IV 2.3.6 住房循环信用贷款 12 2.3.7 组合抵押贷款 13 中国住房抵押贷款市场的问题和不可避免的创新 143.1 中国住房抵押贷款市场的问题 14 3.1.1政府干预和制度缺陷 14 3.1.2 社会经济文化发展和法制建设滞后 18 3.1.3 同质化 化工竞争激烈 20 3.1.4 技术支持体系下降前老了 21 3.1.5 市场成熟度参差不齐 22 3.1.6 发展目标不明确 23 3.2 中国住房 房贷创新不可避免 23 3.2.1创新是住房抵押贷款市场发展到一定阶段的必然选择。

23 3.2.2 创新是资本追逐利润的必然结果。 24 3.2.3 创新是减少和调整供需矛盾的有效途径。 24 3.2.4 创新是防范住房抵押贷款市场风险的有效途径 24 住房抵押贷款创新 264.1 制度创新 26 4.1.1 制度改革 26 4.1.2 混业经营 27 4.1.3 利率市场化 28 4.2 更新贷款文化 29 4.3 内部流程再造 30 4.4 产品创新 32 4.4.1 影响产品创新的激励32 4.4.2 产品创新路径 41 创新风险与控制 435.1 创新风险 43 5.1.1 政策风险 43 5.1.2 流动性风险 44 5.1. 3 操作风险 45 5.1.4 监管风险 45 5.2 创新风控 46 5.2.1 制度前瞻性 46 5.2.2 创新风险管理文化 46 5.2.3 系统风险管理 48 5.2.4 技术支持创新 50 5.2.5 激励机制 50 案例分析 516.1 住房抵押贷款现状 51 6.1. 1 简介住房类型一家企业 51 6.1.2 当前存在的问题 52 6.2 创新改进方式 55 6.2.1 完善内部制度 55 6.2.2 建立合规导向的企业文化 56 6.2.3 转变组织架构和业务流程 57 6.2.4 调整评估和诉讼业务归属部门 58 6.2.5 部分业务外包 58 6. 2.6 增强技术支持 58 6.2.7 完善评价机制 59 6.2.8 加大产品创新力度,保持市场领先地位 59 引言1.1 提出的问题和研究意义1.1.1 问题被提出。随着住房物流制度的取消、居民收入水平的提高以及新贷款政策的放宽,住房成为中国公民新的消费热点。

中国社科院发布的《2007房地产白皮书》可以说明这一点:2006年,我国房地产和住宅投资占全部房地产投资的70.2%,最大2000年以来的占比,以及住宅销售面积达到了2000年的3.3倍,是2000年以来的最高值。究其原因,笔者认为:一是新房改政策促进了购房需求的下降我国从1998年开始实施新的房改政策,1999年停止福利房分配。新房改政策的实施,带动了城中村民购房热潮;二是城镇化趋势推动购房需求下降。近年来,我国城镇化趋势明显推进,尤其是沿海城市。城镇化的快速发展,吸引了大量人口迁出城市,导致商品房供求关系发生变化;第三,居民财富下降,住房升级需求增加,从而加速住房消费的持续激增;四是房地产市场供给收窄,导致住房消费需求旺盛。 2003年以后,我国商品房和住宅竣工面积增速逐步提高。 2004年住宅竣工面积增长率仅为2.3%,而住宅销售面积比2003年下降了13.9%。供需矛盾刺激了购房需求。 五是受楼市快速下滑和人民币升值预期影响,境外资金多渠道进入房地产市场,导致住房消费需求旺盛。以北京为例,据中国人民银行金融市场司调查,2004年1-11月,约有70亿元的境外资金流入深圳房地产市场买房。外资占全部采购资金的比例从2003年季度的8.​​开始。 2004年达到3%,资本充足率需要达到8%,而公司贷款的资本权重为100%,个人抵押贷款的资本权重为50%。

“扩分子调分母”是指多渠道压缩资本,同时调整商业银行资产结构,发展和发展资本节约型个人贷款业务已成为最直接、最有效的方式之一。早日与国际接轨。诸多激励因素导致住房消费个人贷款市场竞争日趋激烈,创新作为持续提升核心竞争力的有效手段越来越受到各建设银行高层的重视。但是,鉴于我国是金融监管国家,国内法治不完善,制度本身存在缺陷,内资建设银行难以取得实质性突破。监管部门如何帮助建行改善竞争环境探索住房按揭贷款,工行如何通过创新适应市场变化,已成为亟待解决的问题。 1.1.2 研究意义 近年来,不少外资银行和股份制商业银行在国外掀起了住房抵押贷款创新浪潮。虽然这些创新还不足以动摇原国有建设银行在贷款市场20多年的根基,但已经开始蚕食原国有建设银行的市场份额,造成前者国有建设银行对此高度重视。在这场没有烽火硝烟的战争中,无论是被动方还是主动方,市场的竞争都是因为当前的住房抵押贷款市场更接近于完全竞争的市场,而且更加精彩。就本文而言,笔者认为,在我国金融监管背景下,银行要想获得可持续发展能力,保持长期稳定的收入来源,金融创新是必然。本文就如何在制度框架内进行创新、创新的哪些方面受到影响、如何控制创新风险等进行了详细的分析研究,以期对农业银行的实际运作有较强的指导作用。中国。

1.2 国内外研究现状。对于个人住房按揭贷款的创新,中西方学者并没有进行专门的应用研究。但由于个人住房按揭贷款属于金融范畴,本文借鉴分析过程。西方各学派的金融创新理论。 1.2.1 国外学者的研究现状和趋势 从当代西方金融创新理论的各个学术流派来看,1970年代以前的金融创新理论是碎片化的、不系统的。金融创新最初的定义来源于熊彼特的观点。熊彼特在1912年出版的《经济发展理论》一书中首次定义了创新,即创新是指构建一种新的生产函数,即企业家实施新的生产要素组合。他包括五种情况:新产品的出现;采用新技术或新生产方法;新市场的开发;发现新的原材料供应来源;推广新的企业管理方法或组织方法。 1970年代以来,美国学者在理论上对金融创新进行了清晰、系统的探索,其研究重点是分析金融创新的激励机制。主要理论包括西尔伯的约束诱导金融创新理论。该理论主要从供给角度探讨金融创新,认为金融创新是微观组织为谋取利益最大化、减少外部金融压制而采取的一种“自卫”行为。金融打压主要来自两个方面,一是政府管控,二是内部打压。尤其是在外部条件变化导致金融抑制形成时,实行最优管理、收益最大化的金融机构会从机会成本和金融企业影子价格与实际价格的差异等角度寻求最大程度的金融创新。 '管理。

Silber从金融机构的金融业务和工具创新的分析框架引入的金融创新理论,对供给视角下的金融创新研究具有重要意义。但是,这些“逆境创新”理论也存在一定的缺陷,即虽然强调金融创新的本质是收益最大化,却忽视了创新本身的特点和个性。凯恩的规避金融创新理论。该理论认为,金融创新行为是金融企业规避各种金融控制和监管而形成的。它比约束诱导金融创新理论更具体,更关注外部环境对金融创新的影响。它认为监管和规避交替出现。是的,形成黑格尔的辩证过程,静态平衡是不可能的。该理论将规避视为金融创新的源泉,却忽视了制度激励的影响和作用;以戴维斯塞拉和诺斯为代表的制度学派的金融创新理论。该理论认为,金融创新作为经济体系的组成部分,应该是一种与经济体系相互作用的、具有因果关系的制度变迁。任何由制度变迁引起的金融体系变化都可以视为金融创新。 但由于这些理论容易混淆金融抑制和金融创新的概念,难以统一人们对它的认识;希克斯和尼汉斯的交易成本创新理论。该理论认为,金融创新的主要动机是增加交易成本。交易成本的高低决定了金融服务和金融工具是否具有现实意义,金融创新是对技术进步带来的交易成本增加的回应。

Hicks 考虑交易成本与货币需求和金融创新之间的联系,认为交易成本是货币需求的重要诱因。不同的需求形成对不同类型金融工具的要求,交易成本的高低使经济更加经济。个人对需求的预期发生了变化,交易成本增加的发展趋势让货币以更中间的方式进化和发展,创造了新的交易媒介和新的金融工具。但是,这些理论完全将金融创新的根源归结于金融微观经济结构变化引起的交易成本增加,这是有限的;其他学派的金融创新理论。例如,格林和海伍德的理论认为,财富的减少是决定金融资产和金融创新需求的主要诱因;格利和肖的理论认为,金融中介是经济增长过程中必不可少的组成部分,金融创新是盈余还是赤字。将企业的需求与金融部门提供的服务相匹配的结果。综上所述,西方金融创新理论主要侧重于对金融创新成因的研究,而很少涉及金融创新的影响和后果。另外,上述理论没有采取宏观、微观和市场供求结合的理论,因此有其局限性。就本文而言,为了清楚解释个人住房抵押贷款创新的外因和内因,笔者将借鉴西方学者金融创新理论的研究成果,探讨个人住房抵押贷款创新的内在机制。结合实际情况创新按揭贷款。这不仅符合理论逻辑,而且具有重要的实用价值。 1.2.2 国内学者研究现状及趋势 国内学者尚未对个人住房按揭贷款的创新进行案例研究,但从他们对金融创新的定义可以看出个人住房按揭贷款的发展以盈利或变革为目的,是金融创新的体现。

目前国外学者对金融创新有以下定义:根据熊彼特对经济创新的定义,北京大学陈代孙和李以宁在他们主编的《国际金融理论史》中将金融创新定义为:金融创新它是金融领域“新生产函数”的构建,“各种金融要素的新组合,为追求收入机会而变化的市场。它也被称为金融体系中的一系列新事物,金融市场,包括新的金融工具、新的融资形式、新的金融市场、新的支付结算方式、新的金融组织管理方式。”许金谦在《金融创新》一书中说:“金融创新是各种金融要素的新组合,是在追求利润最大化的过程中发生的金融改革。” “狭义的金融创新是指西方国家自1970年代以来放松金融管制,即放宽设立银行的条件,取消或放松利率管制,取消或放松银行资产负债管理,并允许建行与非银行金融机构进行业务交叉,引发了一系列金融业务创新。” “此外,金融创新仍然是一个历史范畴,自现代银行业出现以来,无论是银行的传统三大业务、银行的支付结算系统、银行的资产负债管理、金融机构、金融市场,乃至整个金融体系,国际货币体系都经历了轮次的金融创新,整个金融业的发展史就是一部不断创新的史,金融创新始终伴随着金融业的发展。 .

""在人类发展史上,商品货币关系的发展推动了市场经济的不断发展。随着市场经济的不断发展,货币信用度不断提高,金融创新也随之发生。因此,市场经济发展的每一步其实都离不开金融创新,金融创新的轨迹就是货币和信用经济的发展史。 “从金融机构的变化,非常金融中介的功能,来定义金融创新,金融创新被定义为引入新技术,改变支付体系,从而导致金融机构,尤其是农行的资金供给放缓或变化和需求中介功能,金融问题。脱媒。金融创新定义为金融工具和金融服务的创新,即从微观层面来定义金融创新,是一个狭义的概念。在《当代金融创新》编辑盛六荣对上述金融创新的定义进行了总结,并给出了他的定义:所谓金融创新是金融业各要素的重组,具体是指金融机构和财务管理当局考虑麦克风ro-benefits和宏观效率、业务类型、金融工具和金融业创造性改革和发展的制度安排。该定义强调金融创新的主体、目的、本质和表现形式。首先,金融创新的主体是金融机构和金融管理机构。他们是所有金融创新活动的策划者、发起者和维护者。其次,金融创新的根本目的主要在两个方面:从微型金融机构的角度来看,是为了盈利,无论是规避监管的创新,还是转移风险的创新,还是信用创造的创新,这与这个终极目标是分不开的;从金融管理部门的角度来看,是为了提高整个金融业的宏观效率。通过金融监管体制的创新,不仅促进了金融机构效率的提高,也保证了金融秩序的稳定。运行。

再次,金融创新的本质是金融业的创造性改革和发展,也就是所谓金融要素的重组。最后,金融创新的体现是金融机构创新、金融业务创新、金融工具创新、金融体系创新。既有微观层面的创新,也有宏观层面的改革。此外,金融创新具有重要的历史阶段,金融创新在不同历史时期具有不同的环境、特点和对经济的影响。从上述国外学者对金融创新定义的叙述来看,他们吸收了美国学者研究的成果和不足,充分表达了金融创新的内涵。 1.3 研究目的和内容1.3.1 本文研究目的随着外资银行进入国外市场的推进和建设银行之间竞争的加剧,住房抵押贷款市场的市场份额有限已经成为“军队”的必争之地。创新作为提升核心竞争力的有效手段,对各家建设银行在市场上的竞争将产生很大的影响。这是因为:一方面,企业有资本市场和货币市场融资渠道和融资形式越来越多样化,银行公共批发业务收入开始呈现下降趋势;另一方面,我国个人财富的下降使建行成为稳定的房贷业务,利润空间巨大。个人住房按揭贷款业务利润高,房贷不良率低,风头大

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